各鎮(zhèn)人民政府，縣政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，省、市駐乳各單位：
《乳源瑤族自治縣農(nóng)村宅基地審批及建房管理工作指引》（乳府規(guī)審〔2024〕4號）已經(jīng)十三屆縣政府第59次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予印發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到問題，請徑向縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局反映，聯(lián)系電話：5360886。
乳源瑤族自治縣人民政府
2024年6月26日
乳源瑤族自治縣農(nóng)村宅基地審批及
建房管理工作指引
為進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地審批及建房管理，根據(jù)《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)辦〔2019〕11號）、《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3 號）、《韶關(guān)市農(nóng)村宅基地審批管理工作指引》（韶農(nóng)規(guī)〔2020〕1號）、《韶關(guān)市農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃管理工作指引》（韶自然資（聯(lián)）〔2020〕644號）、《韶關(guān)市農(nóng)村住房建設(shè)管理?xiàng)l例》、《韶關(guān)市自然資源局關(guān)于加強(qiáng)韶關(guān)市農(nóng)村村民住房建設(shè)規(guī)劃許可管理的通知》等法規(guī)、文件精神，現(xiàn)結(jié)合我縣實(shí)際，就全縣農(nóng)村宅基地審批及建房管理編制本工作指引。
一、政府和部門職責(zé)
宅基地審批及建房管理實(shí)行部省指導(dǎo)、市縣主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責(zé)、村級主體的管理機(jī)制。在縣委、縣政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理等部門要增強(qiáng)責(zé)任意識和服務(wù)意識，主動(dòng)入位，加強(qiáng)制度建設(shè)，完善相關(guān)政策，指導(dǎo)和督促基層開展工作。
縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)和宅基地違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用;組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查，及時(shí)將農(nóng)民建房新增宅基地需求通報(bào)同級自然資源部門;參與編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。
縣自然資源部門負(fù)責(zé)國土空間規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)宅基地的規(guī)劃許可等工作，在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和規(guī)劃許可等相關(guān)手續(xù)，依法辦理宅基地及其地上房屋的不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記。
縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)農(nóng)村村莊風(fēng)貌管控，指導(dǎo)農(nóng)村村民住房設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量安全監(jiān)督檢查和質(zhì)量驗(yàn)收，建立鄉(xiāng)村工匠培訓(xùn)和管理制度，免費(fèi)提供農(nóng)村住房設(shè)計(jì)圖集、建設(shè)施工合同示范文本。
縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門要建立部門協(xié)調(diào)機(jī)制，做好國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃、宅基地用地規(guī)模指標(biāo)、農(nóng)村地籍調(diào)查數(shù)據(jù)、宅基地確權(quán)登記頒證及農(nóng)村住房設(shè)計(jì)圖集等信息共享互通，推進(jìn)管理重心下沉，共同做好農(nóng)村宅基地審批及建房管理工作?？h交通運(yùn)輸、水務(wù)、林業(yè)等部門依據(jù)各自職責(zé)，配合做好宅基地和村民建房的管理、監(jiān)督等工作。
鎮(zhèn)人民政府、村級組織依法履行職責(zé)，落實(shí)屬地管理責(zé)任，加強(qiáng)制度建設(shè)，要充實(shí)力量、健全機(jī)構(gòu)，切實(shí)承擔(dān)起宅基地審批和建房管理職責(zé)。
二、基本原則
?。ㄒ唬┓弦?guī)劃原則。嚴(yán)格落實(shí)土地用途管理，農(nóng)村宅基地審批、農(nóng)村村民建房應(yīng)符合國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃、林地保護(hù)利用規(guī)劃等相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃及技術(shù)規(guī)范，實(shí)行先規(guī)劃后建設(shè)。涉及占用農(nóng)（林）用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)（林）用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。不符合規(guī)劃要求的，不得批準(zhǔn)建房。
?。ǘ┱胤峙湓瓌t。嚴(yán)格貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積按照《廣東省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》規(guī)定執(zhí)行。對新批準(zhǔn)的宅基地按如下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：宅基地面積不超過120平方米，新建住房建筑層數(shù)不超過三層（不含樓梯間），建筑總面積不超過300平方米（含頂層樓梯間，樓梯間面積只能覆蓋樓梯）；首層不高于4.5米，其余每層不高于3.5米；陽臺、飄窗及基礎(chǔ)須在用地紅線內(nèi)。農(nóng)村村民應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經(jīng)批準(zhǔn)易地建造住宅的，應(yīng)嚴(yán)格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
?。ㄈ┼l(xiāng)鎮(zhèn)審批原則。農(nóng)村村民使用宅基地建房由鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)。鎮(zhèn)人民政府要按照完善基層治理體系要求，充實(shí)力量，依托鎮(zhèn)公共服務(wù)中心等平臺，建立一個(gè)窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動(dòng)運(yùn)行或整合相關(guān)資源力量集中辦公的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，及時(shí)公布辦理流程和要件，明確材料審查、現(xiàn)場勘查等各環(huán)節(jié)的崗位職責(zé)和辦理期限，為群眾提供便捷高效服務(wù)。
（四）保障安全原則。農(nóng)村住房建設(shè)不得影響和妨礙公共安全、公共交通；不得影響基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和使用；不得損害他人合法權(quán)益，并應(yīng)處理好相鄰關(guān)系；在原有宅基地上建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)滿足防火分區(qū)等相關(guān)要求。臨路新規(guī)劃建設(shè)的農(nóng)房：一是要按照規(guī)范要求做好公路建筑控制區(qū)退讓，不得在距高速30米、國道20米、省道15米、縣道10米、鄉(xiāng)道5米范圍內(nèi)新建農(nóng)村住房；二是退讓山體護(hù)坡：對土質(zhì)邊坡高度大于3米、坡度>30°或巖質(zhì)邊坡高度大于5米、坡度>45°，且坡腳與房屋距離小于坡高的2/3，削坡面以上有同向自然邊坡的，不得建設(shè)住房。
（五）協(xié)調(diào)統(tǒng)一原則。村莊建筑風(fēng)貌要整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一，排列相對整齊，新建住宅應(yīng)采用民族特色或嶺南民居風(fēng)格、具有本縣鄉(xiāng)村民居風(fēng)貌的建筑；房前屋后在符合用地及整體風(fēng)貌要求的前提下，適當(dāng)配建花池，種植花卉、藤蔓、竹子、果樹或其他喬木，植入綠美概念?？h住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局要組織設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及時(shí)更新繪制富有本地特色、功能合理完善、美觀經(jīng)濟(jì)適用、具有可操作性的農(nóng)村村民自住房建設(shè)通用圖集，無償供建房戶選擇。村民委員會要根據(jù)村民委員會組織法相關(guān)規(guī)定組織召開村民代表會議，在村規(guī)民約中統(tǒng)一約定本村新建住宅外立面風(fēng)貌。
三、宅基地申請資格條件
?。ㄒ唬┺r(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地建房：
1.具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的農(nóng)村村民，已依法登記結(jié)婚或者本戶中有已達(dá)法定婚齡的未婚子女需要建房居住的；
2.原有宅基地占地面積未達(dá)到縣規(guī)定的宅基地占地面積標(biāo)準(zhǔn)，需要在原址改建、擴(kuò)建或者易地新建的；
3.因村鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整、國家或集體建設(shè)需要、政策性移民搬遷，需要易地新建的；
4.原有住房因自然災(zāi)害或者其他原因損毀，需要易地新建的；
5.屬危舊住房需要拆除重建的；
6.法律、法規(guī)及政策規(guī)定的其他情形。
?。ǘ┱貙徟邢铝星樾沃坏?，不予受理：
1.不符合“一戶一宅”的；
2.不符合鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的；
3.原有宅基地上住房已出賣、出租或贈(zèng)予他人的；
4.原有宅基地使用面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但拒絕退回原使用宅基地的；
5.所申請的地塊存在權(quán)屬爭議的；
6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
四、宅基地審批及建房管理流程
宅基地審批及建房管理應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，接受社會監(jiān)督，農(nóng)村村民宅基地審批及建房管理按以下流程辦理：
?。ㄒ唬┨岢錾暾垺７险厣暾垪l件的村民，經(jīng)具有宅基地所有權(quán)的村民小組同意后，以戶為單位，向所在村民小組提出宅基地建房書面申請并提供以下材料：
1.按照要求填寫《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》（附件1）；
2.申請人身份證、戶口簿；
3.簽署《農(nóng)村申請使用宅基地建房承諾書（對村承諾）》（附件2）；
4.房屋建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案（從《韶關(guān)市乳源瑤族自治縣自建房建設(shè)設(shè)計(jì)參考圖集》中選?。?；
村民小組收到申請后，應(yīng)提交村民小組會議討論并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層數(shù)及面積、外立面樣式、相鄰權(quán)利人意見等情況在本小組范圍內(nèi)公示，公示期不少于5個(gè)工作日。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農(nóng)戶申請、村民小組會議討論意見等材料提交村民委員會審查。
?。ǘ┐寮墝彶椤４迕裎瘑T會收到申請后，重點(diǎn)審查提交的材料是否真實(shí)有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權(quán)利人意見，外立面樣式是否符合整體風(fēng)貌管控要求。審查通過的，由村民委員會在《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》（附件1）上簽署意見，連同村民小組討論會議意見、公示和申請人承諾書等資料一并報(bào)鎮(zhèn)人民政府。村級審查未通過的，應(yīng)及時(shí)告知申請人并說明理由。
?。ㄈ┼l(xiāng)鎮(zhèn)審批。鎮(zhèn)人民政府受理窗口收到村民委員會提交的農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表后，鎮(zhèn)人民政府要及時(shí)組織鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、規(guī)劃及公共服務(wù)等部門在20個(gè)工作日內(nèi)（含）辦結(jié)。鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門重點(diǎn)實(shí)地審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標(biāo)準(zhǔn)、房屋建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案是否從韶關(guān)市乳源縣自建房建設(shè)設(shè)計(jì)參考圖集中選取、外立面式樣是否符合相關(guān)管控要求、宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請是否經(jīng)過村小組審核公示，綜合各有關(guān)部門意見提出審批意見，在《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表》（附件3）上簽署審批意見。鎮(zhèn)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)審查用地建房是否符合國土空間規(guī)劃、是否滿足村莊規(guī)劃用途管制要求，擬用地權(quán)屬和地類性質(zhì)是否符合規(guī)定，涉及占用農(nóng)用地的，需辦理好農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，再核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。鎮(zhèn)公共服務(wù)中心（林業(yè)）負(fù)責(zé)審查是否符合林地保護(hù)利用規(guī)劃；涉及占用林地的，需辦理林地審批相關(guān)手續(xù)。在村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的，可按本縣有關(guān)規(guī)定辦理規(guī)劃許可。涉及縣自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)、水務(wù)等縣直部門的要及時(shí)征求意見。
符合審批條件、資料齊全的，鎮(zhèn)人民政府根據(jù)各部門聯(lián)審結(jié)果進(jìn)行公布公示，材料不齊全的，書面通知村民委員會，由申請人限期補(bǔ)齊，逾期不補(bǔ)齊的，視為放棄申請。鎮(zhèn)村建立健全宅基地管理組織和宅基地協(xié)管員制度。并于每月3日前，及時(shí)將上月審批情況報(bào)縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源部門備案。
?。ㄋ模┦┕し啪€。申請人依法取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，可向鎮(zhèn)人民政府提出開工申請。鎮(zhèn)人民政府應(yīng)及時(shí)組織鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、規(guī)劃及自然資源等相關(guān)工作人員按批準(zhǔn)用地和規(guī)劃許可，進(jìn)行實(shí)地定點(diǎn)定樁定界，確定具體建房空間位置。
?。ㄎ澹┌踩┕ぁＩ暾埲艘鋵?shí)安全施工承諾，到鎮(zhèn)宅基地審批部門（農(nóng)業(yè)農(nóng)村辦公室）領(lǐng)取并懸掛“建房信息公示牌”。建房公示牌要張貼公告鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證及其所有附圖、附件復(fù)印件，載明宅基地面積、四至、規(guī)劃層數(shù)、高度、外立面式樣及住房建筑面積、舉報(bào)電話等內(nèi)容，確保農(nóng)戶建房行為接受社會和群眾監(jiān)督，未懸掛公示牌的視同違建，按規(guī)定停工處理。引導(dǎo)村民委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)或者相應(yīng)技能的農(nóng)村建筑工匠施工。施工方要按村民選定并經(jīng)審批同意的房屋（含外立面樣式）設(shè)計(jì)圖及相關(guān)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程施工，采取安全施工措施，確保施工安全。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要加強(qiáng)巡查監(jiān)督力度，督促指導(dǎo)申請人按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證批準(zhǔn)內(nèi)容和要求進(jìn)行建設(shè)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)房屋無圖紙施工或擅自變更設(shè)計(jì)方案和圖紙，應(yīng)立即責(zé)令停工整改。鼓勵(lì)村民委托具有相關(guān)資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)對住房施工進(jìn)行監(jiān)理。
?。┛⒐を?yàn)收。村民建房完工后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鎮(zhèn)人民政府提出竣工驗(yàn)收申請，鎮(zhèn)人民政府自收到申請之日起5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)安排工作人員帶圖驗(yàn)收，實(shí)地核查規(guī)劃設(shè)計(jì)、用地以及外立面風(fēng)貌管控要求的履行情況，符合規(guī)劃許可、用地以及外立面風(fēng)貌管控要求的，依法完成驗(yàn)收手續(xù)，在《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗(yàn)收意見表》（附件 6）提出驗(yàn)收意見，并將驗(yàn)收意見表及相關(guān)材料報(bào)送縣級農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源部門備案。違反相關(guān)審批規(guī)定及承諾建房的不予驗(yàn)收，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《韶關(guān)市農(nóng)村住房建設(shè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋等建筑物和其他設(shè)施。
（七）確權(quán)發(fā)證。農(nóng)房竣工驗(yàn)收合格后，建房村民可以向供水、供電部門申請水電安裝服務(wù)，并依法向縣級不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證書。
五、工作要求
?。ㄒ唬┞鋵?shí)工作責(zé)任?？h農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、縣自然資源局、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局要建立健全鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)、宅基地和農(nóng)房建設(shè)管理機(jī)制，履行職責(zé)，指導(dǎo)和督促鎮(zhèn)人民政府開展工作。鎮(zhèn)人民政府要切實(shí)依法履行屬地管理責(zé)任，健全機(jī)構(gòu)、充實(shí)力量，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，優(yōu)化審批流程和辦事指南，提高審批效率，切實(shí)承擔(dān)起鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)、宅基地審批和農(nóng)房建設(shè)管理職責(zé)。村級組織要健全宅基地分配制度，加強(qiáng)源頭審核把關(guān)，確保宅基地分配使用公開、公平、公正。
（二）嚴(yán)格用地建房全程管理。鎮(zhèn)人民政府要加強(qiáng)對宅基地申請、審批使用和房屋建設(shè)的全程監(jiān)管，切實(shí)落實(shí)“五公開”制度，即落實(shí)公開村莊規(guī)劃、申請條件、審批程序、審批結(jié)果、投訴舉報(bào)方式。全面落實(shí)“四到場”要求，即落實(shí)宅基地申請審查到場、批準(zhǔn)后丈量放線到場、安全監(jiān)管到場和住宅建成后驗(yàn)收到場。
?。ㄈ┙n案管理制度。鎮(zhèn)人民政府要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，及時(shí)將資料整理歸檔。對本指引中的附件1-6有關(guān)申請表等資料審批流程結(jié)束后，由受理窗口負(fù)責(zé)整理歸檔(其中涉及上報(bào)縣備案的可以復(fù)印件)，實(shí)行專柜存放，切實(shí)管好宅基地申請建房檔案資料。有條件的地方可以建立電子檔案，實(shí)現(xiàn)宅基地信息化管理。
?。ㄋ模┘訌?qiáng)數(shù)據(jù)共享?？h農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門要加強(qiáng)合作，切實(shí)推進(jìn)農(nóng)村宅基地審批和建房管理數(shù)據(jù)共享。加快信息化建設(shè)，研發(fā)農(nóng)村宅基地用地和建房規(guī)劃許可審批管理信息系統(tǒng)，逐步實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理。
（五）強(qiáng)化檢查督導(dǎo)。做好農(nóng)村宅基地審批和建房管理工作意義重大、影響深遠(yuǎn)，事關(guān)廣大農(nóng)民切身利益、農(nóng)村長久發(fā)展和社會穩(wěn)定。各鎮(zhèn)、相關(guān)縣直職能部門要堅(jiān)決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為現(xiàn)象，防止出現(xiàn)工作“斷層”“斷檔”。縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)指導(dǎo)，并適時(shí)開展專項(xiàng)督導(dǎo)，扎實(shí)推進(jìn)全縣農(nóng)村宅基地審批及建房管理改革工作持續(xù)開展。
本工作指引由縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)解釋，自2024年7月1日起實(shí)施，有效期3年。
附件：
1.農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表
2.農(nóng)村申請使用宅基地建房承諾書（對村承諾）
3.農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表
4.鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證
5.農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書
6.農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗(yàn)收意見表
7.乳源瑤族自治縣農(nóng)村宅基地審批流程圖
